租赁合同一般约定为20年，主要基于以下几点原因：
维护交易秩序：
过长的租赁期限可能导致租赁关系不稳定，不利于市场交易的正常进行。超过20年的约定，在法律上难以保障双方的权益，容易引发纠纷，影响市场的健康发展。
避免土地使用期限限制：
土地等不动产的使用通常有一定的期限规定，若租赁合同期限过长且跨越土地使用期限，可能会导致后续土地使用等问题产生冲突，给各方带来不必要的麻烦。
平衡双方利益：
20年的期限给双方当事人在期限届满之后有补充、调整的机会，有利于公平原则的实现。租赁期限过长，使合同双方当事人受合同拘束的状况长期不能改变，从而不利于保护当事人的权益和发挥财产的效用。
法律适用和司法实践：
超过20年的租赁合同在法律适用上可能会出现一些复杂问题，增加司法实践的难度和不确定性。因此，为了平衡各方利益，维护市场秩序，法律规定租赁合同的最长期限为20年。
情势变更：
由于社会发展较快，20年后的情况难以预料，因此立法时酌情定为最长20年，以适应可能的社会变化。
综上所述，租赁合同一般约定为20年，是为了保障双方权益，维护市场秩序，并适应社会发展的需要。如果需要更长的租赁期限，可以在20年期满后续订，但新的续订合同期限也不得超过20年。
